铁岭市住房和城乡建设局等部门关于印发
《铁岭市商品房预售资金监管
实施意见（暂行）》的通知
各县（市）区人民政府:
经市政府同意，现将《铁岭市商品房预售资金监管实施意见（暂行）》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
附件：铁岭市商品房预售资金监管实施意见（暂行）
铁岭市住房和城乡建设局 铁岭市自然资源局
铁岭市自然资源事务服务中心 人民银行铁岭市中心支行
中国银行保险监督管理委员会铁岭监管分局
铁岭市商品房预售资金监管实施意见（暂行）
为加强商品房预售监管，保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，防范化解房地产项目逾期烂尾风险，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理意见》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)等相关规定，结合本市实际，制定本意见。
第一条 本市行政区域内房地产开发项目经批准预售的商品房，其预售资金的收存、使用及监督管理，适用本意见。
第二条 本意见所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将取得预售许可的各类商品房，在完成商品房网签备案、办理不动产登记前进行预售，购房人按照商品房买卖合同约定支付的定金、预定款、首付款、一次性付款、保证金、银行按揭贷款、住房公积金贷款、预购（售）商品房抵押贷款及销售单位（含开发企业、销售机构、中介机构）以其他形式收取的与所购商品房有关的全部购房款。
本意见所称监管额度，是指根据商品房项目建设工程总造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等综合因素确定的资金额度。监管额度不得低于房地产开发项目总投资额的85%。监管额度内资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。
监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。
列入资金监管的商品房项目，应按已核准的商品房预售许可证载明的整楼（幢）计算监管额度。
第三条 商品房预售资金实施全过程监管、全区域覆盖，遵循“政府监管、全额存入、专户专存、专款专用、工程优先、节点控制”的原则。
商品房预售资金监管推行资金申请、审核、拨付“全程网办”，推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。
商品房预售资金监管期限自开发项目取得商品房预售许可证至完成商品房不动产首次登记为止。
第四条 铁岭市住房和城乡建设局是商品房预售资金监管的行政主管部门（以下简称主管部门）。主要负责制定预售资金监管政策、负责对各县（市）区住建部门开展预售资金监管工作进行指导和监督。各县（市）区住建部门（以下简称监管部门）负责制定本行政区域内商品房预售资金监管实施方案并具体实施。
中国人民银行铁岭市中心支行（以下简称市人民银行）负责指导辖区内商业银行做好监管账户管理工作。
中国银行保险监督管理委员会铁岭监管分局（以下简称铁岭银保监分局）负责对辖区内商业银行开展预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第五条 主管部门会同市人民银行、铁岭银保监分局综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，提出承接商品房预售资金监管业务的基本条件，通过公开招标方式，确定可承接本市行政区域内商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）并形成监管银行名录，同时，监管银行还应按照行业相关规定向市人民银行、铁岭银保监分局报备。
开发企业可自主选择监管银行名录内的商业银行作为其预售资金监管银行。
第六条 开发企业申请商品房预售许可前，必须与监管部门、监管银行签订《铁岭市商品房预售资金（三方）监管协议》，并将其纳入商品房预售方案。
“铁岭市商品房预售资金（三方）监管协议（示范文本）”由市住建局会同市人民银行、铁岭银保监分局共同制定。各县（市）区可根据本地区房地产市场实际，在“示范文本”基础上制定适应本地区地域特点的协议文本，但应包含预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等主要内容。
第七条 开发企业申请商品房预售许可前，必须按照一个开发项目对应申请一个账户的原则，在监管银行开立“商品房预售资金监管专项账户”（以下简称监管账户），并在该账户下按核准的《商品房预售许可证》设立子账户，一证一账户。未开立监管账户的，不得核发《商品房预售许可证》。
监管银行应于协议签定后5个工作日内完成监管账户设立，同时将设立的账户、账号反馈传送给监管部门。该监管账户不可支取现金，不得办理除查询功能以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户及办理其他业务。监管银行应做好监管账户与商品房网签备案系统的对接工作，实现有关监管信息的及时传递。
第八条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当在提交的商品房预售方案中明确监管协议主要内容，并通过附件形式在《商品房买卖合同》中予以体现。
开发企业开展预售前，必须将申请办理《商品房预售许可证》时提交的商品房预售方案中载明的全部房源一次性纳入商品房网签备案系统，进行预售时应通过网签备案系统签订《商品房买卖合同》，未通过网签备案系统签订的商品房买卖合同，不得进行不动产登记备案，不得作为当事人办理按揭贷款、住房公积金、户口落户、个人居住证明的凭证。
第九条 开发企业开展商品房预售时，应在商品房销售现场醒目位置将《商品房预售许可证》和监管银行、监管账户及收款方式进行明示，同时应在市、县住建部门网站将取得预售许可楼盘及监管信息进行公示，并配合监管银行设立商品房预售资金监管专用缴款通道供购房人缴存预购房款。
监管账户应当在《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》上载明。
第十条 开发企业和购房人网签《商品房买卖合同》后，应当按照约定交款时间和金额，将商品房预售资金全部存入监管账户。预购房款不得存入非监管账户。
购房人申请购房贷款的，发放贷款单位（银行机构或住房公积金中心）应当按照贷款合同约定将购房人购房贷款直接划转至监管账户。
第十一条 项目预售过程中，监管账户原则上不得更改。开发企业因特殊原因需要变更监管账户的，应会同原监管银行达成一致意见并报监管部门批准后，方可将原监管账户的结余资金转入新监管账户。办理变更手续期间，暂停该项目网上签约及预售资金的收存、拨付。
监管部门在商品房预售资金监管过程中，发现商品房预售项目存在重大风险隐患时，应及时向监管银行发出预警。在发生监管账户资金被挪用、抵扣、划转、查封及不限于以上因素预警，可能导致购房人资金损失情况时，监管银行应立即冻结该监管账户，在得到监管部门批准并告知开发企业后，可将账户中预售资金按项目所列转存至监管部门设立的政府监管账户。
第十二条 开发企业应向监管部门提交申请并经核准同意后按相应拨付节点额度使用监管资金。申请材料主要应包括：资金使用申请；委托书或被委托人授权书；开发企业、施工单位和监理单位三方出具的工程形象进度证明材料（纸质材料和照片）或验收合格证明；三方出具的保证所提供材料真实性的承诺书。
第十三条 监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付。资金拨付额度应以满足工程建设实际需要且保证工程建设正常推进为前提。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。各县（市）区可根据本地区房地产市场特点设置资金申请使用节点及资金拨付比例，但不得少于三个节点（低层建筑可按主体完成和竣工验收两个节点设置）。
第十四条 符合使用条件的，监管部门将同意支付意见以书面或者在监管系统内通知开发企业和监管银行，监管银行在3个工作日内完成划转；不符合使用条件的，监管部门应以书面或者监管系统内通知开发企业并说明理由。
第十五条 用于支付工程款的，须提供施工合同和施工单位、监理单位出具的工程形象进度及用款证明；用于支付购买建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；用于支付有关涉项目税费的，提供有关缴纳税费的收据或证明。开发企业拟支付上述款项的，须提供对方指定的银行账户；使用自有资金已经支付的款项，应提供相应拨付款资料和有关凭证。
第十六条 开发企业与购房人达成退房协议并已办理相关退房手续的，应当在2个工作日内向监管银行申请解除退房房款部分的监管，监管银行核对信息，退房人与购房人信息一致的将相关信息报送监管部门，经监管部门核对（无法退房的除外）批准后通知监管银行将退房款通过转账退还给购房人。其中，有商业银行或市住房公积金贷款的，贷款部分返还商业银行或市住房公积金管理中心原账户。
第十七条 开发企业有下列形为的，由监管部门责令其限期整改，同时通知监管银行暂停拨付预售资金，未按要求进行整改的，监管部门暂停违规项目网签系统打印合同功能，同一项目分期开发的，停止办理该项目后期商品房预售许可，对开发企业违规行为按照有关规定予以处理，同时列入房地产开发企业信用档案，向社会公示。
（1）未按规定将全部预售资金存入监管账户的
（2）提供虚假资料逃避预售资金监管的
（3）以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的
（4）提供虚假证明材料申请使用资金的
（5）其他违反商品房预售资金监管的行为
第十八条 有下列情形的，监管机构应暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金。
（1）开发企业存在违法违规行为导致工程停工的
（2）预售项目存在严重质量问题的
（3）预售项目未按期交付使用或存在不能按期交付风险的
（4）其他违反商品房预售资金监管的行为
第十九条 商品房预售资金监管账户遇司法部门保全、查封、冻结等执行行为，为保障房地产项目建设、维护购房者权益，监管银行有义务及时与相关司法单位取得联系，说明情况，证明商品房预售资金及监管账户的性质，同时应及时通报监管部门。
人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知 》（法〔2022〕12号）执行。
第二十条 监管银行未按规定或协议约定受理、审核用款申请并及时入账的，由其监管部门责令改正、及时入账。监管银行违反预售资金三方监管协议，未经监管部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金或者扣划、挪用监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的或给购房人造成损失的依法承担相应赔偿责任，构成违法犯罪的追究相应法律责任。情节严重的，由主管部门与市人民银行、铁岭银保监分局会商后，将该银行移出监管银行目录，且三年内不得承揽商品房预售资金监管业务，对已开展的监管业务且须继续进行的，该监管账户经监管部门、监管银行商定后由指定银行进行接管。
第二十一条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规提取使用预售资金的，由行业主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，违规行为记入企业诚信档案，并向社会公示。
第二十二条 参与商品房预售资金监管的相关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的，由有关部门依法依纪追究责任，构成犯罪的移送司法机关。
第二十三条 各县（市）区住建部门要依据本意见制定适应本地区实际、具备可操作性的商品房预售资金监管实施办法，明确各方责任、监管流程、程序，严格按照相应监管方案开展商品房预售资金监管日常工作。
第二十四条 本意见施行时，已取得预售许可、工程未竣工且未达到现售的商品房项目，应将意见施行之日起，后续商品房预售应纳入资金监管范围。
商品房项目已完成不动产权登记并进入现售的，按《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）、城市房地产开发经营管理条例（中华人民共和国国务院令第248号-2019年修订本）执行。
第二十五条 本意见自发布之日起施行，有效期5年。
本意见施行期间，如国家政策或房地产市场产生重大变化，可由市住建局会同市人民银行、铁岭银保监分局共同会商后，根据房地产市场实际对本意见做出修改，并重新发布执行。
